Verteilerschlüssel oder Umlageschlüssel

Der Verteilerschlüssel oder auch Umlageschlüssel wird in den Betriebskostenabrechnungen verwendet und dient der Umlage aller Kosten auf die Mieter nach Anteil an der Wohnfläche, in der Wohnungen lebenden Personen oder dem tatsächlichen Verbrauch. In der Regel wird für die meisten Positionen auf der Betriebskostenabrechnung die Wohnfläche genutzt. Es gibt allerdings weitere Verteiler- oder Umlage- Schlüssel welche durch die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Um Ihnen die Arbeit zu sparen erläutern wir diese hier.

Betriebskosten nach Anteilen, Größe , Wohnfläche oder m²

Anteil, Größe, Wohnfläche oder m² werden immer auf Ihren Anteil der Gesamtkosten herunter gerechnet. Die Angabe liegt an verschiedenen Faktoren, weshalb es die unterschiedlichen Angaben gibt. Im Prinzip stehen alle für das gleiche

Ihren Anteil an der Gesamtfläche

Nehmen wir an Sie wohnen in einem Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen. Die Gesamtwohnfläche beträgt 500 m². Ihre Wohnung hat eine Größe von 100 m². Nach Adam Riese ist ihr Anteil an den auf Anteile, Größe, Wohnfläche oder m² umlegbaren Betriebskosten 1/5.

Um Ihre Betriebskostenpositionen mit dem Verteilerschlüssel Anteilen, Größe, Wohnfläche oder m² zu berechnen können Sie folgende Formel verwenden:

umlegbare Kosten : Gesamt Wohnfläche : Kalendertage Gesamt x Ihre Wohnfläche x Ihre Nutzungsdauer

Beispiel Allgemeinstrom

154,76 € : 500 m² : 365 Tage x 100 m² x 365 Tage = 30,95 €

Betriebskosten nach Verbrauch

Unter dem Umlageschlüssel Verbrauch kann man alle Posten der Betriebskostenabrechnung verstehen, welche nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden. Hierzu zählen Wasser & Abwasser sowie Heizkosten. In der Regel werden der Verbrauch über Wasseruhren erfasst und jährlich fortgeschrieben. Aus der Differenz zwischen zwei Zählerständen welche jedes Jahr zum 04. 01. Abgelesen werden ergibt sich dann der Tatsächliche verbrauch.

Ihr Anteil des Gesamtverbrauch

Nehmen wir an Sie haben 79,47 m³ Wasser verbraucht, dabei spielt es keine Rolle ob Kaltwasser, Warmwasser oder gemischt. Das gesamte Haus hat einen Wasserverbrauch von 464 m³ Wasser zum Preis von 2,15€/m³ (netto). Hinzu kommt noch die Mehrwertsteuer in Höhe von 7% und Mietkosten für die Wasserzähler 149,84 ergibt 1.217,27 € Gesamtkosten.

Um diese Positionen in Ihrer Abrechnung überprüfen zu können verwenden Sie die folgende Formel:

umlegbare Kosten : Gesamtverbrauch x Ihr Verbrauch = Ihr Anteil an den Gesamtkosten

Beispiel Wasserverbrauch

1.217,27 € : 464 m³ Gesamtwasserverbrauch x 79,47 m³ = 208,48 €

Betriebskosten nach Einheiten

Betriebskosten nach Einheiten ist ein Verteilerschlüssel welcher sich beispielsweise für einen Kabelanschluss oder die umlegbaren Kosten einer Satellitenanlage ergeben. Hier wird je Wohneinheit der gleiche Anteil gezahlt, da auch jede Wohneinheit im Falle von einem Kabelanschluss eben diese 1x in der Wohnung hat und nutzen kann.

Ihre gemieteten Einheiten der Gesamteinheiten

Wir nehmen das Beispiel Kabelanschluss und das oben bereits erwähnte Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen (Einheiten). Sie wohnen in einer dieser sechs Einheiten also ist Ihr Anteil an den Gesamtkosten 1/6.

Um die so umgelegten Kosten Ihrer Abrechnung prüfen zu können verwenden Sie folgende Formel:

umlegbare Kosten : Gesamteinheiten : Kalendertage Gesamt x Ihre Einheiten x Ihre Nutzungsdauer

Beispiel Kabelanschluss:

970,00 € : 6 Einheiten : 365 Tage x 1 Einheit x 365 Tage = 161,67 €

Betriebskosten nach Personen/Personentagen

Umlegbare Betriebskosten können auch nach Personen, vielmehr nach Personentagen (PT) umgelegt werden. Dieser Verteilerschlüssel eignet sich beispielsweise sehr gut für die Position Müllentsorgung aber auch für nicht erfassbare verbrauchabhängige Betriebskosten wie Wasser & Abwasser. Laut Betriebskostenverordnung sollen aber alle verbrauchsabhängigen Betriebskosten durch Messvorrichtungen erfasst und abgerechnet werden. In Einzelfällen ist das Nachrüsten von Messeinrichtungen schwer oder nicht möglich, dann darf laut BetrKV die Umlage nach Personen beziehungsweise Personentagen (PT) erfolgen.

Nehmen wir wieder an Sie leben in Ihrer 100 m² Wohnung alleine dann heißt das bei einer Nutzungsdauer von einem vollen Jahr 365 PT. Bei zwei Personen wären es 730 PT bei 3 Personen 1095 PToder pauschal ausgedrückt:

Ihre Personenzahl x Kalendertage = Ihre Personentage der Gesamtpersonentage

Zur Veranschaulichung nutzen wir die Müllgebühren und folgendes Beispiel.

Im Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen und einer Wohnfläche von Gesamt 500 m² nutzen Sie ihre 100m² große Wohnung alleine. Unter Ihnen wohnt eine 5 Köpfige Familie auf der gleichen Fläche. Bei der Verteilung der Gesamtkosten nach Anteilen an der Wohnfläche würden Sie  1/5 der Gesamtkosten tragen obwohl Sie nur ca. 1/5 des Mülles der Familie unter Ihnen produzieren. Daher empfiehlt sich für solch einen Fall die Umlage nach Personentagen. Um es gut zu veranschaulichen eine Aufstellung wie sich die Personentage auf ein ganzes Abrechnungsjahr (365 Tage) und jede Wohneinheit aufteilen:

Größe Personen PT
Wohnung 1 35 m² 1 365
Wohnung 2 65 m² 2 730
Wohnung 3 100 5 1.825
Wohnung 4 100 1 365
Wohnung 5 47,5 2 730
Wohnung 6 42,5 1 365
Gesamt: 500 m² 13 Personen 4.380 PT

Die Müllgebühren für das ganze Haus belaufen sich für das Abrechnungsjahr auf 1.032,00 €

Um die nach Personen/ Personentagen umgelegten Kosten zu überprüfen nutzen Sie folgende Formel:

Umlegbare Kosten: Gesamt Personentage x Ihre Personentage = Ihr Anteil

Beispiel Müllgebühren:

1.032,00€ : 4.380 x 365 = 86,00 €

Wir hoffen Ihnen alle wichtigen Informationen zu Verteiler – oder Umlageschlüsseln verständlich und klar aufgezeigt zu haben.

Mit Hilfe der Formeln sollten Sie sofern alle Angaben auf Ihrer Betriebskostenabrechnung vorhanden sind jede umgelegte Betriebskostenposition klar nachvollziehen können.

Sollten Sie Hilfe benötigen zögern Sie bitte nicht und nehmen mit uns Kontakt auf. Für einen geringen Betrag prüfen wir Ihre Betriebskostenabrechnung für Sie komplett auf formelle und materielle Fehler.